Πλειστηριασμός | e – auction
Απόκτηση Ακινήτου από Πλειστηριασμό
Υπηρεσίες που προσφέρουμε για την ελαχιστοποίηση των κινδύνων
Έλεγχος Τίτλων
Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολόγιο
Έλεγχος Mίσθωσης
Έρευνα σχετικά με την ύπαρξη ιδιωτικής ή επαγγελματικής μίσθωσης του ακινήτου
Έλεγχος Κίνδυνων
Αξιολόγηση των νομικών κινδύνων που ελλοχεύουν κατα τις διαδικασίες
Δήλωση Συμμετοχής
Δήλωση συμμετοχής στον πλειστηριασμό, κατάθεση της εγγυοδοσίας
Υποβολή Προσφοράς
Υποβολή προσφοράς και παρακολούθηση της πλειοδοτικής διαδικασίας
Καταχώριση Μεταγραφή
Καταχώριση κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο
ΣΥΧΝΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ
Απαντήσεις
Γιατί χρειάζομαι υποστήριξη και υπηρεσίες ενός δικηγόρου;
Ο δικηγόρος μπορεί να βοηθήσει τον υποψήφιο ακόμα σε όλες τις διαδικασίες ακόμα και σε προγενέστερο στάδιο. Δηλαδή κατά την αναζήτηση του ακινήτου ενώ με τις κατάλληλες συμβουλές να προβεί στην ορθότερη επιλογή.
Για παράδειγμα είναι πολύ συχνό φαινόμενο να εκπλειστηριάζονται χωριστά τα ποσοστά συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου σε ένα ακίνητο (πχ. χωριστά το 50% και χωριστά το άλλο 50%) ή να εκπλειστηριάζεται χωριστά η ψιλή κυριότητα και χωριστά η επικαρπία.
Παράλληλα ζητήματα παρουσιάζονται όταν εκπλειστηριάζονται ταυτόχρονα περισσότερες οριζόντιες ιδιοκτησίες και αποθηκευτικοί χώροι, που όμως αποτελούν ενιαίο λειτουργικό όλον ως ακίνητο, με συνέπεια να μπορούν να δημιουργηθούν μεγάλα προβλήματα την επόμενη μέρα του πλειστηριασμού.
Η συμβουλευτική υποστήριξη σε όλη τη διαδικασία του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού είναι σημαντική για την αντιμετώπιση όλων των ζητημάτων που αναμένεται να ανακύψουν κατά τη δήλωση συμμετοχής στο συγκεκριμένο πλειστηριασμό, κατά την υποβολή των προσφορών αλλά και μετά την κατακύρωση του ακινήτου. Κατά την υποβολή της αίτησης συμμετοχής, ο δικηγόρος ορίζεται ως αντίκλητος, δηλ. ως εξουσιοδοτημένο πρόσωπο επικοινωνίας του υποψήφιου πλειοδότη.
Κρίσιμη είναι ακόμα η έρευνα και η ενημέρωση του εκάστοτε υποψηφίου για τις νομικές διαδικασίες που μπορεί να εκκρεμούν και να επηρεάζουν το κύρος του πλειστηριασμού (πχ. έλεγχος για τυχόν ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής).
Η σύλληψη δεν είναι μια εύκολη εμπειρία, αλλά μπορεί να γίνει ανεκτή όταν κατανοεί τα δικαιώματά και πώς λειτουργεί το ποινικό σύστημα. Προσοχή ο καθένας έχει το τεκμήριο αθωότητας, που σημαίνει ότι θεωρείται αθώος μέχρι να αποδειχθεί το αντίθετο.
Έχει επίσης το δικαίωμα να αμφισβητήσει τις κατηγορίες που του αποδίδουν. Η σύλληψη δεν σημαίνει αυτόματη καταδίκη ή επιβολή ποινών· υπάρχει χρόνος και δυνατότητα να αντιμετωπίσει τις κατηγορίες από τις Αρχές.
Για να αξιοποιήσει το μέγιστο από αυτήν την ευκαιρία, είναι σημαντικό να συνεργαστεί με έναν έμπειρο δικηγόρο ποινικολόγο, ο οποίος γνωρίζει πώς να αμφισβητήσει αποτελεσματικά τις κατηγορίες και να εξασφαλίσει την καλύτερη δυνατή λύση για λογαριασμό του ενδιαφερόμενο
Απαιτείται έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο;
Το δικαίωμα του εμπλεκόμενου να παραμείνει σιωπηλός είναι ένα από τα πιο σημαντικά δικαιώματα
Με την κατακύρωση του ακινήτου και την καταβολή του πλειστηριάσματος από τον υπερθεματιστή, ο τελευταίος μπορεί να αποκτήσει το ακίνητο ‘’καθαρό’’ όπως συχνά λέγεται, δηλ. απαλλαγμένο από τα βάρη (π.χ. υποθήκη).
Συγκεκριμένα, αντίθετα με ότι συμβαίνει στις συνήθεις αγοραπωλησίες, ο υπερθεματιστής έχει το δικαίωμα να ζητήσει την εξάλειψη οποιασδήποτε υποθήκης, προσημείωσης ή κατάσχεσης βάρυνε το ακίνητο πριν τον πλειστηριασμό, αποδεσμευόμενος από οποιαδήποτε σχετική ευθύνη.
Αυτό, ωστόσο, σε καμία περίπτωση δεν σημαίνει ότι ο υποψήφιος υπερθεματιστής μπορεί να παρακάμψει τον νομικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου, ο οποίος είναι απολύτως απαραίτητος και στην περίπτωση απόκτησης ενός ακινήτου μέσω της διαδικασίας του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού.
Κι αυτό διότι ελλοχεύουν άλλοι νομικοί κίνδυνοι που σχετίζονται με τα δικαιώματα τρίτων προσώπων επί του ακινήτου.
Για παράδειγμα, τα λοιπά εμπράγματα δικαιώματα (π.χ. δουλεία οίκησης), πέραν της υποθήκης και της προσημείωσης, δεν αποσβένονται με τον πλειστηριασμό αλλά εξακολουθούν να βαρύνουν το ακίνητο.
Επιπλέον, υπάρχει περίπτωση το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο να διεκδικείται από τρίτο πρόσωπο, ή να είναι αντικείμενο μακροχρόνιων δικαστικών διενέξεων, με αποτέλεσμα να ελλοχεύει ο κίνδυνος να αποκτήσει ο δυνητικός υπερθεματιστής το ακίνητο και στη συνέχεια τρίτος να το διεκδικήσει από αυτόν.
Είναι εξίσου πιθανό, το ακίνητο να έχει απαλλοτριωθεί και ο αγοραστής να μην αποκτήσει ποτέ κυριότητα σε αυτό.
Δηλαδή, ακριβώς επειδή ο πλειστηριασμός αποτελεί έναν παράγωγο τρόπο κτήσης (δηλαδή ο υπερθεματιστής το αποκτά από τον οφειλέτη και στην ουσία αποκτά το δικαίωμα που είχε ο οφειλέτης στο ακίνητο), στην περίπτωση που ο οφειλέτης δεν είχε πράγματι στην κυριότητά του το ακίνητο, αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει ακόμα και σε απώλεια της κυριότητας από τον αγοραστή-υπερθεματιστή.
Για το λόγο αυτό, η ενδελεχής έρευνα στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο κρίνεται απολύτως αναγκαία για την αποτελεσματική προστασία των συμφερόντων του υποψηφίου πλειοδότη.
που έχει, και θα πρέπει να το ασκεί όταν του ζητάει εξηγήσεις οποιοσδήποτε, ειδικά οι αρχές.
ΠΡΟΣΟΧΗ, ο εμπλεκόμενος δεν μπορεί να πείσει τον αστυνομικό να τον αφήσει ελεύθερο· θα συλληφθεί αν υπάρχει πιθανή αιτία. Αν ομολογήσει ή αναλύσει τα γεγονότα, ρισκάρει να εμπλακεί ενδεχομένως σε κατηγορία, ακόμα κι αν δεν ήταν εμπλεκόμενος σε ένα έγκλημα ή αν ο αστυνομικός παρερμηνεύσει τις δηλώσεις.
Κάθε φορά που κάποιος πρέπει να μιλήσει με την αστυνομία, πρέπει πρώτα να έχει μιλήσει με ειδικό. Είναι σημαντικό να μιλήσει με έναν έμπειρο ποινικολόγο δικηγόρο το συντομότερο δυνατόν. Αν δεν γίνεται τότε μην απαντήσετε σε τίποτα ζητώντας να εξεταστείτε απο τον φυσικό Δικαστή.
Ο ποινικολόγος μπορεί να αναλάβει την επικοινωνία εκ μέρους σας ή να σας παράσχει την απαραίτητη προετοιμασία για ερωτήσεις.
Τι γίνεται όταν το ακίνητο είναι μισθωμένο ως κατοικία;
Σύνηθες ζήτημα που μπορεί να ανακύψει και να απαιτεί συμβουλευτική υποστήριξη από δικηγόρο, είναι αυτό της μίσθωσης.
Οι μισθώσεις, πλην των άνω 9ετίας επαγγελματικών, δεν καταχωρούνται στο Υποθηκοφυλακείο.
Στην περίπτωση αυτή μίσθωσης ακινήτου όπου δεν ασκείται επιχείρηση, ο υπερθεματιστής δεν μπορεί να αποβάλλει το μισθωτή, εφόσον η μίσθωση καταρτίστηκε σε χρόνο προγενέστερο της κατάσχεσης, με αποτέλεσμα να υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του εκμισθωτή.
Ωστόσο, εάν η μίσθωση καταρτίστηκε σε χρόνο μεταγενέστερο της κατάσχεσης, ο υπερθεματιστής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση σε προθεσμία ενός μήνα από τη μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης.
Με την καταγγελία αυτή η μίσθωση λύεται σε δύο μήνες.
ταν κάποιος γνωρίζει ότι υπάρχει ενδεχόμενο έρευνας εις βάρος του ή όταν υπάρχει έρευνα για ένα αδίκημα, είναι σημαντικό να αναζητήσει νομική εκπροσώπηση.
Ένας ποινικολόγος παρέχει τις απαραίτητες πληροφορίες και υποστήριξη κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου και μπορεί επίσης να προβεί σε ενέργειες παρέμβασης πριν από την απόδοση κατηγοριών εις βάρος σας.
Απλώς επειδή δεν έχει γίνει επίσημη σύλληψη ή δεν έχετε κατηγορηθεί επίσημα, δεν σημαίνει ότι δεν είστε στον ραντάρ των αρχών.
Προστατευτείτε με τη βοήθεια ενός έμπειρου δικηγόρου.
Ποια είναι η τύχη της μίσθωσης όταν είναι επαγγελματική;
Ειδικά για ακίνητο μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης προβλέπεται ότι ο υπερθεματιστής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο δύο μηνών από την καταγγελία.
Στην περίπτωση δηλαδή της επαγγελματικής μίσθωσης ο νέος κτήτορας του ακινήτου δεν υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μίσθωση, όπως συμβαίνει με τη μίσθωση κατοικίας, αλλά έχει τη δυνατότητα μετά την πάροδο δύο μηνών να εκτελέσει άμεσα την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης κατά του μισθωτή και να τον αποβάλει από το μίσθιο
Πότε μπορεί ο υπερθεματιστής να εγκατασταθεί στο ακίνητο;
O πλειστηριασμός αποτελεί νόμιμο τίτλο κτήσης της κυριότητας. Αυτό σημαίνει ότι με την μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά αυτοδικαίως και την κυριότητα του ακινήτου.
Ωστόσο, η νομή στο ακίνητο, δηλαδή η δυνατότητα να το κατέχεις και να το χρησιμοποιείς, δεν αποκτάται αυτοδικαίως από τον υπερθεματιστή.
Συνεπώς, εφόσον ο προηγούμενος κύριος (κατά του οποίου στρεφόταν ο πλειστηριασμός) δεν παραδίδει εκουσίως την νομή, θα πρέπει να λάβει χώρα αναγκαστική εκτέλεση και συγκεκριμένα βίαιη αποβολή του προηγούμενου κυρίου με τη χρήση δικαστικού επιμελητή.
Ποιες είναι οι υπηρεσίες που μπορεί να μου παρέχει ένας εξειδικευμένος δικηγόρος;
- Αναζήτηση ακινήτου για λογαριασμό του Πελάτη
- Συμβουλευτική υποστήριξη κατά το στάδιο της αναζήτησης του ακινήτου
- Έρευνα σχετικά με την ύπαρξη μίσθωσης του ακινήτου
- Δήλωση συμμετοχής στον πλειστηριασμό, κατάθεση της εγγυοδοσίας
- Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο
- Αξιολόγηση των νομικών κινδύνων που ελλοχεύουν
- Υποβολή προσφοράς και παρακολούθηση της πλειοδοτικής διαδικασίας με διαρκή έλεγχο των τεκταινόμενων
- Καταχώριση- μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο
Ποιοι είναι οι όροι συμμετοχής στη διαδικασία του Ηλ/Πλειστηριασμού;
Προκειμένου να συμμετάσχετε στη διαδικασία του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού θα πρέπει να καταβάλλετε ως εγγυοδοσία ποσό που αντιστοιχεί στο 30% της τιμής πρώτης προσφοράς.
Η καταβολή της εγγύησης θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί τρεις εργάσιμες μέρες πριν την ορισθείσα ημέρα του πλειστηριασμού, πρακτικά δηλαδή την τελευταία Παρασκευή πριν την Τετάρτη ή Πέμπτη που διενεργείται ο πλειστηριασμός
Είναι ασφαλές να καταβάλλω την εγγυοδοσία για να συμμετάσχω ;
Το ποσό κατατίθεται σε ειδικό επαγγελματικό λογαριασμό που τηρεί ο υπάλληλος του πλειστηριασμού (δηλ. ο συμβολαιογράφος).
Εφόσον τελικά το ακίνητο δεν κατακυρωθεί σε εσάς, το ποσό που είχατε καταβάλλει ως εγγύηση συμμετοχής επιστρέφεται στο λογαριασμό σας από το συμβολαιογράφο
Ποια είναι η διαδικασία της πλειοδοσίας και η χρονική διάρκεια του πλειστηριασμού;
Η χρονική διάρκεια του πλειστηριασμού, ορίζεται εκ του νόμου σε 4 ώρες.
Παρ’ όλα αυτά δίνεται δυνατότητα παράτασης αυτής της χρονικής διάρκειας κατά 5 λεπτά στην περίπτωση κατά την οποία υπάρχει προσφορά κατά τη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού της κανονικής χρονικής διάρκειας του 4ώρου.
Αν κατά τη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού της επιπλέον χρονικής διάρκειας του 5λέπτου δεν υποβληθεί προσφορά τότε ο πλειστηριασμός θεωρείται λήξας.
Αν όμως υποβληθεί προσφορά τότε δίνεται εκ νέου παράταση 5λεπτών, με την ίδια τερματική συνθήκη.
Ο μέγιστος συνολικός αριθμός παρατάσεων ο οποίος μπορεί να δοθεί είναι 24, ήτοι 2 ώρες μετά το πέρας της αρχικά ορισμένης χρονικής στιγμής λήξης της κανονικής χρονικής διάρκειας του 4ώρου.
Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως η τερματική συνθήκη εκάστου 5λέπτου διατηρείται ως εξής:
- Αν κατά τη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού της επιπλέον χρονικής διάρκειας του 5λέπτου δεν υποβληθεί προσφορά τότε ο πλειστηριασμός θεωρείται λήξας
- Αν όμως υποβληθεί προσφορά τότε δίνεται εκ νέου παράταση 5λεπτών, με την ίδια τερματική συνθήκη.
- Στο 24 πεντάλεπτο, 2 ώρες μεταγενέστερα της χρονικής στιγμής λήξης, ακόμα και αν υπάρξει προσφορά στη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού, δεν δίνεται επιπλέον παράταση και ο πλειστηριασμός θεωρείται λήξας.
Από τα παραπάνω αντιλαμβάνεται κανείς ότι η διαδικασία της πλειοδοσίας είναι αρκετά αγχωτική για το μέσο χρήστη, καθώς απαιτούνται γρήγορα αντανακλαστικά, εμπειρία και εξοικείωση.
Για το λόγο αυτό, και προκειμένου ο μέσος πλειοδότης να αισθανθεί ασφάλεια κατά τη διάρκεια της διαδικασίας, είναι συνετό να απευθυνθεί σε εξειδικευμένο δικηγόρο, ο οποίος θα του παρέχει τα απαραίτητα εχέγγυα για τη διασφάλιση των συμφερόντων του.
Υπάρχει η δυνατότητα να επισκεφτώ το ακίνητο που εκπλειστηριάζεται ;
Πρόκειται για μία δυνατότητα που παρέχει ο νόμος και που δεν είναι ευρέως γνωστή.
Ο δικαστικός επιμελητής που συντάσσει την έκθεση κατάσχεσης οφείλει να καταθέσει στον υπάλληλο του πλειστηριασμού (δηλ. στο συμβολαιογράφο που διενεργεί τον πλειστηριασμό), σημείωμα στο οποίο θα ορίζονται οι ημέρες και ώρες επίσκεψης για τους πιθανούς πλειοδότες του ακινήτου, το αργότερο επτά ημέρες πριν από την ημέρα του πλειστηριασμού.
Η επίσκεψη του ενδιαφερόμενου πλειοδότη πραγματοποιείται με τη συνοδεία δικαστικού επιμελητή.
Επιβαρύνομαι με κάποια επιπλέον έξοδα πέρα από το ποσό που θα καταβάλλω για την κατακύρωση του ακινήτου (δηλ. το πλειστηρίασμα);
Μετά την κατακύρωση του ακινήτου, ο δικηγόρος αναλαμβάνει τη μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο της τοποθεσίας του ακινήτου ή στο αρμόδιο Κτηματολόγιο, εάν η περιοχή ανήκει στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Με τη μεταγραφή ολοκληρώνεται η μεταβίβαση του ακινήτου στο νέο ιδιοκτήτη. Για τη μεταγραφή απαιτούνται τα σχετικά έξοδα. Αναλόγως εάν πρόκειται για Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο τα έξοδα διαφέρουν, ωστόσο για τις ανάγκες ενός κατά προσέγγιση υπολογισμού, τα έξοδα μεταγραφής υπολογίζονται ως εξής: 5 τοις χιλίοις συν ΦΠΑ 24% επί της αξίας του τιμήματος εάν πρόκειται για Υποθηκοφυλακείο και 6 τοις χιλίοις συν ΦΠΑ εάν πρόκειται για Κτηματολόγιο. Τέλος, ο υπερθεματιστής βαρύνεται με:
- το φόρο μεταβίβασης στην αρμόδια ΔΟΥ, που υπολογίζεται σε 3% επί της αξίας του τιμήματος. Σε αυτό προστίθεται ποσοστό 3% επί του φόρου μεταβίβασης υπέρ του οικείου Δήμου.
- την αμοιβή του συμβολαιογράφου, που υπολογίζεται αναλογικά επί της αξίας της συναλλαγής, και συγκεκριμένα 0,8% έως τις 120.000 ευρώ, ενώ για άνω από αυτό το ποσό η αναλογική αμοιβή μειώνεται σταδιακά. Στην αμοιβή του συμβολαιογράφου θα προστεθεί ΦΠΑ ύψους 24%.
ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΕΞΟΔΩΝ
Υπολογίστε το κόστος αγοράς ακινήτου μαζί με τα έξοδα
ΝΟΜΙΚΑ ΝΕΑ
Οι παγίδες της αγοράς από Πλειστηριασμό .
Είτε ανατρέξουμε στην εποχή των φυσικών διαδικασιών στα ειρηνοδικεία πριν από μια οκταετία, είτε εξετάσουμε το σημερινό ψηφιακό περιβάλλον των ηλεκτρονικών εκποιήσεων, οι κίνδυνοι για όποιον ανακηρύσσεται τελευταίος πλειοδότης παραμένουν σταθερά υψηλοί. Μια εξαιρετικά χαμηλή τιμή προσφοράς δεν εγγυάται σε καμία περίπτωση ότι ο αγοραστής αποκτά ένα νομικά θωρακισμένο περιουσιακό στοιχείο. Αντίθετα, τη στιγμή της κατακύρωσης, είναι αδύνατον να γνωρίζει αν έχει κάνει μια ασφαλή επένδυση ή αν απλώς έχει θέσει τα αποταμιεύματά του σε τροχιά άμεσης απώλειας.
Στο διαδίκτυο αναπαράγεται συχνά η άποψη ότι η πρόσληψη νομικού συμβούλου για τη συμμετοχή σε έναν πλειστηριασμό αποτελεί άσκοπη οικονομική επιβάρυνση. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα από πλατφόρμα συμβούλων real estate που αναφέρει: «Συμπερασματικά, δεν έχετε νομικά έξοδα και ο δικηγόρος είναι περιττός στις αγορές από πλειστηριασμούς. Φυσικά, αν επιθυμείτε να πετάξετε τα χρήματά σας, είστε ελεύθεροι να το κάνετε».
Αυτή η προσέγγιση, ωστόσο, είναι όχι μόνο παντελώς ανυπόστατη αλλά και εξαιρετικά επικίνδυνη για τους εξής λόγους:
1. Το Ρίσκο της Δικαστικής Ακύρωσης της Διαδικασίας
Στις υποθέσεις αναγκαστικής εκτέλεσης, το πρωταρχικό ζήτημα δεν είναι αν το ακίνητο συνοδεύεται από χρέη —κάτι σχεδόν βέβαιο για να έχει φτάσει σε αυτό το στάδιο. Το κρίσιμο σημείο είναι αν όλες οι θεσμικές ενέργειες της εκτέλεσης έγιναν με απόλυτη νομιμότητα, ώστε να μην υπάρχει περιθώριο να προσβληθούν δικαστικά και να ακυρωθούν.
Αν η διαδικασία παρουσιάζει έστω και ένα τυπικό ελάττωμα, ο προηγούμενος ιδιοκτήτης (οφειλέτης) έχει το δικαίωμα να καταθέσει ανακοπή και να ακυρώσει την τελική μεταβίβαση. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και αν ο αγοραστής έχει πληρώσει ολόκληρο το ποσό, μπορεί να χάσει την κυριότητα του ακινήτου. Στη συνέχεια, θα αναγκαστεί να εμπλακεί σε έναν πολυετή δικαστικό μαραθώνιο απλώς και μόνο για να καταφέρει να πάρει πίσω τα χρήματα που κατέβαλε.
Ενδεικτικό της αυστηρότητας του νόμου είναι δικαστικό δεδικασμένο (Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών 1057/2019), όπου ακυρώθηκε η έκθεση κατάσχεσης —και κατ’ επέκταση ολόκληρος ο πλειστηριασμός— επειδή η ημερομηνία διεξαγωγής του ορίστηκε νωρίτερα από το υποχρεωτικό επτάμηνο που επιβάλλει ο νόμος μετά την κατάσχεση. Οι νομικές αστοχίες που μπορούν να εμφανιστούν είναι αναρίθμητες και αποτελούν αντικείμενο εκτενών νομικών συγγραμμάτων.
2. Εκκρεμείς Δικαστικές Διαμάχες,
Υπάρχει μεγάλη πιθανότητα ο οφειλέτης να έχει ήδη κινηθεί δικαστικά ενάντια στις πράξεις εκτέλεσης ή κατά του ίδιου του τίτλου του χρέους (π.χ. της διαταγής πληρωμής), χωρίς όμως να έχει καταφέρει να παγώσει προσωρινά τον πλειστηριασμό. Αν μετά την ολοκλήρωση της εκποίησης το δικαστήριο δικαιώσει τον οφειλέτη και ακυρώσει τη διαταγή πληρωμής, η εξέλιξη αυτή θα παρασύρει σε ακυρότητα και την ίδια την κατακύρωση του ακινήτου στον νέο αγοραστή.
3. Προβλήματα με τους Τίτλους Ιδιοκτησίας και Δικαιώματα Τρίτων.
Η απόκτηση ενός ακινήτου μέσω αναγκαστικής εκποίησης αποτελεί παράγωγο και όχι πρωτότυπο τρόπο κτήσης. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι για να περάσει νόμιμα το ακίνητο στα χέρια του αγοραστή, έπρεπε οπωσδήποτε να ανήκει στον οφειλέτη. Αν ο οφειλέτης δεν είχε την πραγματική κυριότητα, ο πλειστηριασμός δεν μπορεί να τη μεταβιβάσει.
Σε μια τέτοια περίπτωση, ο αληθινός ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να εγείρει διεκδικητική αγωγή εντός πέντε ετών από τη μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης, αποσπώντας το ακίνητο από τον υπερθεματιστή. Επιπλέον, ορισμένα εμπράγματα βάρη, όπως οι δουλείες οικήσεως, δεν διαγράφονται με τον πλειστηριασμό (σε αντίθεση με τις υποθήκες) και συνεχίζουν να δεσμεύουν το ακίνητο. Συνεπώς, ο ενδελεχής έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας στο Υποθηκοφυλακείο είναι απολύτως απαραίτητος.
4. Υφιστάμενες Μισθώσεις.
Είναι πολύ συχνό το φαινόμενο το ακίνητο να είναι νοικιασμένο σε τρίτους. Ο νόμος πλέον προστατεύει τον νέο ιδιοκτήτη δίνοντάς του το δικαίωμα να σπάσει τη μίσθωση αν στο ακίνητο στεγάζεται επιχείρηση, ανεξάρτητα από το πότε υπογράφηκε το συμβόλαιο. Αυτή η προστασία όμως δεν ισχύει για τις κοινές μισθώσεις (π.χ. κατοικίες), εφόσον αυτές έχουν αποδεδειγμένη και έγκυρη ημερομηνία προγενέστερη της κατάσχεσης.
5. Τα «Αόρατα» Χρέη που Ακολουθούν το Ακίνητο.
Ο νέος ιδιοκτήτης ενδέχεται να βρεθεί αντιμέτωπος με οικονομικές εκκρεμότητες που δεν φαίνονται με την πρώτη ματιά. Για παράδειγμα, σύμφωνα με το άρθρο 9 παρ. 6 του ν. 2744/1999, όποιος αποκτά ένα ακίνητο ευθύνεται εξ ολοκλήρου και αλληλεγγύως με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη για τυχόν απλήρωτους λογαριασμούς και οφειλές προς την ΕΥΔΑΠ.
Συμπέρασμα:
Η αγορά ενός ακινήτου από πλειστηριασμό μπορεί αναμφίβολα να αποδειχθεί μια εξαιρετικά επικερδής κίνηση. Ωστόσο, αποτελεί ταυτόχρονα ένα πεδίο γεμάτο παγίδες και σοβαρούς κινδύνους, γεγονός που καθιστά την παρουσία ενός εξειδικευμένου δικηγόρου επιβεβλημένη για την προστασία των χρημάτων σας.
