Πλειστηριασμός | e – auction
Απόκτηση Ακινήτου από Πλειστηριασμό
Υπηρεσίες που προσφέρουμε για την ελαχιστοποίηση των κινδύνων
Έλεγχος Τίτλων
Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολόγιο
Έλεγχος Mίσθωσης
Έρευνα σχετικά με την ύπαρξη ιδιωτικής ή επαγγελματικής μίσθωσης του ακινήτου
Έλεγχος Κίνδυνων
Αξιολόγηση των νομικών κινδύνων που ελλοχεύουν κατα τις διαδικασίες
Δήλωση Συμμετοχής
Δήλωση συμμετοχής στον πλειστηριασμό, κατάθεση της εγγυοδοσίας
Υποβολή Προσφοράς
Υποβολή προσφοράς και παρακολούθηση της πλειοδοτικής διαδικασίας
Καταχώριση Μεταγραφή
Καταχώριση κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο
ΣΥΧΝΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ
Απαντήσεις
Γιατί χρειάζομαι υποστήριξη και υπηρεσίες ενός δικηγόρου;
Ο δικηγόρος μπορεί να βοηθήσει τον υποψήφιο ακόμα σε όλες τις διαδικασίες ακόμα και σε προγενέστερο στάδιο. Δηλαδή κατά την αναζήτηση του ακινήτου ενώ με τις κατάλληλες συμβουλές να προβεί στην ορθότερη επιλογή.
Για παράδειγμα είναι πολύ συχνό φαινόμενο να εκπλειστηριάζονται χωριστά τα ποσοστά συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου σε ένα ακίνητο (πχ. χωριστά το 50% και χωριστά το άλλο 50%) ή να εκπλειστηριάζεται χωριστά η ψιλή κυριότητα και χωριστά η επικαρπία.
Παράλληλα ζητήματα παρουσιάζονται όταν εκπλειστηριάζονται ταυτόχρονα περισσότερες οριζόντιες ιδιοκτησίες και αποθηκευτικοί χώροι, που όμως αποτελούν ενιαίο λειτουργικό όλον ως ακίνητο, με συνέπεια να μπορούν να δημιουργηθούν μεγάλα προβλήματα την επόμενη μέρα του πλειστηριασμού.
Η συμβουλευτική υποστήριξη σε όλη τη διαδικασία του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού είναι σημαντική για την αντιμετώπιση όλων των ζητημάτων που αναμένεται να ανακύψουν κατά τη δήλωση συμμετοχής στο συγκεκριμένο πλειστηριασμό, κατά την υποβολή των προσφορών αλλά και μετά την κατακύρωση του ακινήτου. Κατά την υποβολή της αίτησης συμμετοχής, ο δικηγόρος ορίζεται ως αντίκλητος, δηλ. ως εξουσιοδοτημένο πρόσωπο επικοινωνίας του υποψήφιου πλειοδότη.
Κρίσιμη είναι ακόμα η έρευνα και η ενημέρωση του εκάστοτε υποψηφίου για τις νομικές διαδικασίες που μπορεί να εκκρεμούν και να επηρεάζουν το κύρος του πλειστηριασμού (πχ. έλεγχος για τυχόν ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής).
Η σύλληψη δεν είναι μια εύκολη εμπειρία, αλλά μπορεί να γίνει ανεκτή όταν κατανοεί τα δικαιώματά και πώς λειτουργεί το ποινικό σύστημα. Προσοχή ο καθένας έχει το τεκμήριο αθωότητας, που σημαίνει ότι θεωρείται αθώος μέχρι να αποδειχθεί το αντίθετο.
Έχει επίσης το δικαίωμα να αμφισβητήσει τις κατηγορίες που του αποδίδουν. Η σύλληψη δεν σημαίνει αυτόματη καταδίκη ή επιβολή ποινών· υπάρχει χρόνος και δυνατότητα να αντιμετωπίσει τις κατηγορίες από τις Αρχές.
Για να αξιοποιήσει το μέγιστο από αυτήν την ευκαιρία, είναι σημαντικό να συνεργαστεί με έναν έμπειρο δικηγόρο ποινικολόγο, ο οποίος γνωρίζει πώς να αμφισβητήσει αποτελεσματικά τις κατηγορίες και να εξασφαλίσει την καλύτερη δυνατή λύση για λογαριασμό του ενδιαφερόμενο
Απαιτείται έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο;
Το δικαίωμα του εμπλεκόμενου να παραμείνει σιωπηλός είναι ένα από τα πιο σημαντικά δικαιώματα
Με την κατακύρωση του ακινήτου και την καταβολή του πλειστηριάσματος από τον υπερθεματιστή, ο τελευταίος μπορεί να αποκτήσει το ακίνητο ‘’καθαρό’’ όπως συχνά λέγεται, δηλ. απαλλαγμένο από τα βάρη (π.χ. υποθήκη).
Συγκεκριμένα, αντίθετα με ότι συμβαίνει στις συνήθεις αγοραπωλησίες, ο υπερθεματιστής έχει το δικαίωμα να ζητήσει την εξάλειψη οποιασδήποτε υποθήκης, προσημείωσης ή κατάσχεσης βάρυνε το ακίνητο πριν τον πλειστηριασμό, αποδεσμευόμενος από οποιαδήποτε σχετική ευθύνη.
Αυτό, ωστόσο, σε καμία περίπτωση δεν σημαίνει ότι ο υποψήφιος υπερθεματιστής μπορεί να παρακάμψει τον νομικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου, ο οποίος είναι απολύτως απαραίτητος και στην περίπτωση απόκτησης ενός ακινήτου μέσω της διαδικασίας του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού.
Κι αυτό διότι ελλοχεύουν άλλοι νομικοί κίνδυνοι που σχετίζονται με τα δικαιώματα τρίτων προσώπων επί του ακινήτου.
Για παράδειγμα, τα λοιπά εμπράγματα δικαιώματα (π.χ. δουλεία οίκησης), πέραν της υποθήκης και της προσημείωσης, δεν αποσβένονται με τον πλειστηριασμό αλλά εξακολουθούν να βαρύνουν το ακίνητο.
Επιπλέον, υπάρχει περίπτωση το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο να διεκδικείται από τρίτο πρόσωπο, ή να είναι αντικείμενο μακροχρόνιων δικαστικών διενέξεων, με αποτέλεσμα να ελλοχεύει ο κίνδυνος να αποκτήσει ο δυνητικός υπερθεματιστής το ακίνητο και στη συνέχεια τρίτος να το διεκδικήσει από αυτόν.
Είναι εξίσου πιθανό, το ακίνητο να έχει απαλλοτριωθεί και ο αγοραστής να μην αποκτήσει ποτέ κυριότητα σε αυτό.
Δηλαδή, ακριβώς επειδή ο πλειστηριασμός αποτελεί έναν παράγωγο τρόπο κτήσης (δηλαδή ο υπερθεματιστής το αποκτά από τον οφειλέτη και στην ουσία αποκτά το δικαίωμα που είχε ο οφειλέτης στο ακίνητο), στην περίπτωση που ο οφειλέτης δεν είχε πράγματι στην κυριότητά του το ακίνητο, αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει ακόμα και σε απώλεια της κυριότητας από τον αγοραστή-υπερθεματιστή.
Για το λόγο αυτό, η ενδελεχής έρευνα στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο κρίνεται απολύτως αναγκαία για την αποτελεσματική προστασία των συμφερόντων του υποψηφίου πλειοδότη.
που έχει, και θα πρέπει να το ασκεί όταν του ζητάει εξηγήσεις οποιοσδήποτε, ειδικά οι αρχές.
ΠΡΟΣΟΧΗ, ο εμπλεκόμενος δεν μπορεί να πείσει τον αστυνομικό να τον αφήσει ελεύθερο· θα συλληφθεί αν υπάρχει πιθανή αιτία. Αν ομολογήσει ή αναλύσει τα γεγονότα, ρισκάρει να εμπλακεί ενδεχομένως σε κατηγορία, ακόμα κι αν δεν ήταν εμπλεκόμενος σε ένα έγκλημα ή αν ο αστυνομικός παρερμηνεύσει τις δηλώσεις.
Κάθε φορά που κάποιος πρέπει να μιλήσει με την αστυνομία, πρέπει πρώτα να έχει μιλήσει με ειδικό. Είναι σημαντικό να μιλήσει με έναν έμπειρο ποινικολόγο δικηγόρο το συντομότερο δυνατόν. Αν δεν γίνεται τότε μην απαντήσετε σε τίποτα ζητώντας να εξεταστείτε απο τον φυσικό Δικαστή.
Ο ποινικολόγος μπορεί να αναλάβει την επικοινωνία εκ μέρους σας ή να σας παράσχει την απαραίτητη προετοιμασία για ερωτήσεις.
Τι γίνεται όταν το ακίνητο είναι μισθωμένο ως κατοικία;
Σύνηθες ζήτημα που μπορεί να ανακύψει και να απαιτεί συμβουλευτική υποστήριξη από δικηγόρο, είναι αυτό της μίσθωσης.
Οι μισθώσεις, πλην των άνω 9ετίας επαγγελματικών, δεν καταχωρούνται στο Υποθηκοφυλακείο.
Στην περίπτωση αυτή μίσθωσης ακινήτου όπου δεν ασκείται επιχείρηση, ο υπερθεματιστής δεν μπορεί να αποβάλλει το μισθωτή, εφόσον η μίσθωση καταρτίστηκε σε χρόνο προγενέστερο της κατάσχεσης, με αποτέλεσμα να υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του εκμισθωτή.
Ωστόσο, εάν η μίσθωση καταρτίστηκε σε χρόνο μεταγενέστερο της κατάσχεσης, ο υπερθεματιστής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση σε προθεσμία ενός μήνα από τη μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης.
Με την καταγγελία αυτή η μίσθωση λύεται σε δύο μήνες.
ταν κάποιος γνωρίζει ότι υπάρχει ενδεχόμενο έρευνας εις βάρος του ή όταν υπάρχει έρευνα για ένα αδίκημα, είναι σημαντικό να αναζητήσει νομική εκπροσώπηση.
Ένας ποινικολόγος παρέχει τις απαραίτητες πληροφορίες και υποστήριξη κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου και μπορεί επίσης να προβεί σε ενέργειες παρέμβασης πριν από την απόδοση κατηγοριών εις βάρος σας.
Απλώς επειδή δεν έχει γίνει επίσημη σύλληψη ή δεν έχετε κατηγορηθεί επίσημα, δεν σημαίνει ότι δεν είστε στον ραντάρ των αρχών.
Προστατευτείτε με τη βοήθεια ενός έμπειρου δικηγόρου.
Ποια είναι η τύχη της μίσθωσης όταν είναι επαγγελματική;
Ειδικά για ακίνητο μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης προβλέπεται ότι ο υπερθεματιστής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο δύο μηνών από την καταγγελία.
Στην περίπτωση δηλαδή της επαγγελματικής μίσθωσης ο νέος κτήτορας του ακινήτου δεν υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μίσθωση, όπως συμβαίνει με τη μίσθωση κατοικίας, αλλά έχει τη δυνατότητα μετά την πάροδο δύο μηνών να εκτελέσει άμεσα την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης κατά του μισθωτή και να τον αποβάλει από το μίσθιο
Πότε μπορεί ο υπερθεματιστής να εγκατασταθεί στο ακίνητο;
O πλειστηριασμός αποτελεί νόμιμο τίτλο κτήσης της κυριότητας. Αυτό σημαίνει ότι με την μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά αυτοδικαίως και την κυριότητα του ακινήτου.
Ωστόσο, η νομή στο ακίνητο, δηλαδή η δυνατότητα να το κατέχεις και να το χρησιμοποιείς, δεν αποκτάται αυτοδικαίως από τον υπερθεματιστή.
Συνεπώς, εφόσον ο προηγούμενος κύριος (κατά του οποίου στρεφόταν ο πλειστηριασμός) δεν παραδίδει εκουσίως την νομή, θα πρέπει να λάβει χώρα αναγκαστική εκτέλεση και συγκεκριμένα βίαιη αποβολή του προηγούμενου κυρίου με τη χρήση δικαστικού επιμελητή.
Ποιες είναι οι υπηρεσίες που μπορεί να μου παρέχει ένας εξειδικευμένος δικηγόρος;
- Αναζήτηση ακινήτου για λογαριασμό του Πελάτη
- Συμβουλευτική υποστήριξη κατά το στάδιο της αναζήτησης του ακινήτου
- Έρευνα σχετικά με την ύπαρξη μίσθωσης του ακινήτου
- Δήλωση συμμετοχής στον πλειστηριασμό, κατάθεση της εγγυοδοσίας
- Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο
- Αξιολόγηση των νομικών κινδύνων που ελλοχεύουν
- Υποβολή προσφοράς και παρακολούθηση της πλειοδοτικής διαδικασίας με διαρκή έλεγχο των τεκταινόμενων
- Καταχώριση- μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο
Ποιοι είναι οι όροι συμμετοχής στη διαδικασία του Ηλ/Πλειστηριασμού;
Προκειμένου να συμμετάσχετε στη διαδικασία του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού θα πρέπει να καταβάλλετε ως εγγυοδοσία ποσό που αντιστοιχεί στο 30% της τιμής πρώτης προσφοράς.
Η καταβολή της εγγύησης θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί τρεις εργάσιμες μέρες πριν την ορισθείσα ημέρα του πλειστηριασμού, πρακτικά δηλαδή την τελευταία Παρασκευή πριν την Τετάρτη ή Πέμπτη που διενεργείται ο πλειστηριασμός
Είναι ασφαλές να καταβάλλω την εγγυοδοσία για να συμμετάσχω ;
Το ποσό κατατίθεται σε ειδικό επαγγελματικό λογαριασμό που τηρεί ο υπάλληλος του πλειστηριασμού (δηλ. ο συμβολαιογράφος).
Εφόσον τελικά το ακίνητο δεν κατακυρωθεί σε εσάς, το ποσό που είχατε καταβάλλει ως εγγύηση συμμετοχής επιστρέφεται στο λογαριασμό σας από το συμβολαιογράφο
Ποια είναι η διαδικασία της πλειοδοσίας και η χρονική διάρκεια του πλειστηριασμού;
Η χρονική διάρκεια του πλειστηριασμού, ορίζεται εκ του νόμου σε 4 ώρες.
Παρ’ όλα αυτά δίνεται δυνατότητα παράτασης αυτής της χρονικής διάρκειας κατά 5 λεπτά στην περίπτωση κατά την οποία υπάρχει προσφορά κατά τη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού της κανονικής χρονικής διάρκειας του 4ώρου.
Αν κατά τη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού της επιπλέον χρονικής διάρκειας του 5λέπτου δεν υποβληθεί προσφορά τότε ο πλειστηριασμός θεωρείται λήξας.
Αν όμως υποβληθεί προσφορά τότε δίνεται εκ νέου παράταση 5λεπτών, με την ίδια τερματική συνθήκη.
Ο μέγιστος συνολικός αριθμός παρατάσεων ο οποίος μπορεί να δοθεί είναι 24, ήτοι 2 ώρες μετά το πέρας της αρχικά ορισμένης χρονικής στιγμής λήξης της κανονικής χρονικής διάρκειας του 4ώρου.
Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως η τερματική συνθήκη εκάστου 5λέπτου διατηρείται ως εξής:
- Αν κατά τη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού της επιπλέον χρονικής διάρκειας του 5λέπτου δεν υποβληθεί προσφορά τότε ο πλειστηριασμός θεωρείται λήξας
- Αν όμως υποβληθεί προσφορά τότε δίνεται εκ νέου παράταση 5λεπτών, με την ίδια τερματική συνθήκη.
- Στο 24 πεντάλεπτο, 2 ώρες μεταγενέστερα της χρονικής στιγμής λήξης, ακόμα και αν υπάρξει προσφορά στη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού, δεν δίνεται επιπλέον παράταση και ο πλειστηριασμός θεωρείται λήξας.
Από τα παραπάνω αντιλαμβάνεται κανείς ότι η διαδικασία της πλειοδοσίας είναι αρκετά αγχωτική για το μέσο χρήστη, καθώς απαιτούνται γρήγορα αντανακλαστικά, εμπειρία και εξοικείωση.
Για το λόγο αυτό, και προκειμένου ο μέσος πλειοδότης να αισθανθεί ασφάλεια κατά τη διάρκεια της διαδικασίας, είναι συνετό να απευθυνθεί σε εξειδικευμένο δικηγόρο, ο οποίος θα του παρέχει τα απαραίτητα εχέγγυα για τη διασφάλιση των συμφερόντων του.
Υπάρχει η δυνατότητα να επισκεφτώ το ακίνητο που εκπλειστηριάζεται ;
Πρόκειται για μία δυνατότητα που παρέχει ο νόμος και που δεν είναι ευρέως γνωστή.
Ο δικαστικός επιμελητής που συντάσσει την έκθεση κατάσχεσης οφείλει να καταθέσει στον υπάλληλο του πλειστηριασμού (δηλ. στο συμβολαιογράφο που διενεργεί τον πλειστηριασμό), σημείωμα στο οποίο θα ορίζονται οι ημέρες και ώρες επίσκεψης για τους πιθανούς πλειοδότες του ακινήτου, το αργότερο επτά ημέρες πριν από την ημέρα του πλειστηριασμού.
Η επίσκεψη του ενδιαφερόμενου πλειοδότη πραγματοποιείται με τη συνοδεία δικαστικού επιμελητή.
Επιβαρύνομαι με κάποια επιπλέον έξοδα πέρα από το ποσό που θα καταβάλλω για την κατακύρωση του ακινήτου (δηλ. το πλειστηρίασμα);
Μετά την κατακύρωση του ακινήτου, ο δικηγόρος αναλαμβάνει τη μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο της τοποθεσίας του ακινήτου ή στο αρμόδιο Κτηματολόγιο, εάν η περιοχή ανήκει στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Με τη μεταγραφή ολοκληρώνεται η μεταβίβαση του ακινήτου στο νέο ιδιοκτήτη. Για τη μεταγραφή απαιτούνται τα σχετικά έξοδα. Αναλόγως εάν πρόκειται για Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο τα έξοδα διαφέρουν, ωστόσο για τις ανάγκες ενός κατά προσέγγιση υπολογισμού, τα έξοδα μεταγραφής υπολογίζονται ως εξής: 5 τοις χιλίοις συν ΦΠΑ 24% επί της αξίας του τιμήματος εάν πρόκειται για Υποθηκοφυλακείο και 6 τοις χιλίοις συν ΦΠΑ εάν πρόκειται για Κτηματολόγιο. Τέλος, ο υπερθεματιστής βαρύνεται με:
- το φόρο μεταβίβασης στην αρμόδια ΔΟΥ, που υπολογίζεται σε 3% επί της αξίας του τιμήματος. Σε αυτό προστίθεται ποσοστό 3% επί του φόρου μεταβίβασης υπέρ του οικείου Δήμου.
- την αμοιβή του συμβολαιογράφου, που υπολογίζεται αναλογικά επί της αξίας της συναλλαγής, και συγκεκριμένα 0,8% έως τις 120.000 ευρώ, ενώ για άνω από αυτό το ποσό η αναλογική αμοιβή μειώνεται σταδιακά. Στην αμοιβή του συμβολαιογράφου θα προστεθεί ΦΠΑ ύψους 24%.
ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΕΞΟΔΩΝ
Υπολογίστε το κόστος αγοράς ακινήτου μαζί με τα έξοδα
ΝΟΜΙΚΑ ΝΕΑ
Οι παγίδες της αγοράς από Πλειστηριασμό .
Σε κάθε περίπτωση και πριν από 8 χρόνια, υπό καθεστώς πλειστηριασμών στα ειρηνοδικεία, αλλά και σήμερα υπό καθεστώς ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, οι κίνδυνοι για τον υπερθεματιστή στη διαδικασία παραμένουν. Όσο χαμηλή και αν είναι η τιμή κατακύρωσης, ο νέος ιδιοκτήτης δεν είναι σε θέση εκείνη τη στιγμή να γνωρίζει αν τελικώς έχει αποκτήσει με ασφάλεια την κυριότητα του ακινήτου ή απλώς έθεσε σε κίνδυνο τα κεφάλαιά του.
Συχνά διαβάζεται στο διαδίκτυο ότι η συνδρομή ενός δικηγόρου κατά τη διαδικασία της πλειοδοσίας σε έναν πλειστηριασμό αποτελεί περιττή σπατάλη χρημάτων (βλ. σχετικό χωρίο από ιστοσελίδα εταιρείας συμβούλων ακινήτων: «Συμπέρασμα ΔΕΝ ΕΧΕΤΕ ΝΟΜΙΚΑ ΕΞΟΔΑ, δεν χρειάζεστε δικηγόρο όταν αγοράζετε από πλειστηριασμό, βέβαια αν θέλετε ΝΑ ΞΟΔΕΨΕΤΕ ΤΑ ΧΡΗΜΑΤΑ ΣΑΣ, ΕΧΕΤΕ ΚΑΘΕ ΔΙΚΑΙΩΜΑ»).
Ωστόσο αυτή η αντίληψη είναι παντελώς λανθασμένη και επικίνδυνη:
1. Κατ’ αρχάς, στη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης ακινήτου, το μείζον ζήτημα δεν είναι το αν το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο φέρει βάρη ή όχι, καθότι για να έχει φτάσει μέχρι τον πλειστηριασμό είναι αρκετά πιθανόν ότι θα φέρει, αλλά το αν η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης έχει διενεργηθεί νόμιμα, ούτως ώστε να αποκλειστεί κάθε σοβαρή πιθανότητα ανακοπής προς ακύρωση πράξεων εκτέλεσης.
Στην περίπτωση, δηλαδή, που η διαδικασία δεν έχει λάβει χώρα όπως απαιτεί ο νόμος, η τελική πράξη κατακύρωσης του ακινήτου κινδυνεύει από ακύρωση κατόπιν ανακοπής του οφειλέτη-παλαιού ιδιοκτήτη.
Ακόμα δηλ. και μετά το πέρας του πλειστηριασμού και την καταβολή του πλειστηριάσματος, ο πλειστηριασμός μπορεί να ακυρωθεί, με αποτέλεσμα να απολεσθεί η κυριότητα του ακινήτου και ο νικήσας υπερθεματιστής να αναγκαστεί να αναμειχθεί σε έναν πολυετή δικαστικό αγώνα, με σκοπό να του επιστραφεί το καταβληθέν κεφάλαιο.
Ανάγλυφο παράδειγμα της τυπικότητας της διαδικασίας αποτελεί πρόσφατη απόφαση (Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών 1057/2019), όπου το δικαστήριο ακύρωσε την κατασχετήρια έκθεση, με αποτέλεσμα να καθίσταται ακυρωτέος και ο πλειστηριασμός, λόγω του ότι είχε οριστεί ημερομηνία πλειστηριασμού πριν το 7μηνο από την ημέρα της κατάσχεσης. Τα ελαττώματα τα οποία μπορούν να εμφιλοχωρήσουν σε έναν πλειστηριασμό είναι αρκετά σε αριθμό και σχετικώς έχουν γραφεί πολυσέλιδα συγγράμματα στον χώρο της νομικής επιστήμης, τα οποία ασχολούνται αποκλειστικά με αυτά τα ζητήματα.
2. Παράλληλα, ο οφειλέτης είναι πιθανόν να έχει ασκήσει ήδη ένδικα βοηθήματα κατά πράξεων εκτέλεσης ή και κατά του ίδιου του εκτελεστού τίτλου. Ενδέχεται να έχει ήδη στραφεί κατά της διαταγής πληρωμής ή της τελεσίδικης απόφασης βάσει των οποίων επισπεύσθηκε ο πλειστηριασμός χωρίς, όμως, να έχει πετύχει την αναστολή της εκτέλεσης. πιθανόν μετά τον πλειστηριασμό λ.χ. να ακυρωθεί τελικώς η διαταγή πληρωμής και εφόσον έχουν ασκηθεί ανακοπές κατά της έκθεσης κατάσχεσης και κατακύρωσης, η ακυρότητα αυτή να συμπαρασύρει σε ακυρότητα και τον ίδιο τον πλειστηριασμό.
3. Επίσης, ο υποψήφιος πλειοδότης πρέπει να έχει υπόψη του ότι η μεταβίβαση ακινήτου δια αναγκαστικού πλειστηριασμού δεν συνιστά πρωτότυπο αλλά παράγωγο τρόπο κτήσης της ιδιοκτησίας. Με άλλα λόγια, ακόμα και να είναι έγκυρος ο διεξαχθείς πλειστηριασμός, ο τελευταίος δεν είναι ικανός να συντελέσει στη μεταβίβαση κυριότητας στον υπερθεματιστή, εφόσον το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο δεν άνηκε στην ιδιοκτησία του οφειλέτη, δηλ. εφόσον έλειπε η εξουσία διάθεσης του τελευταίου.
Σε αυτή την περίπτωση, ο πραγματικός ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει αγωγή διεκδίκησης του ακινήτου μέσα σε πέντε έτη από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης του ακινήτου, με πιθανό αποτέλεσμα να απολέσει τελικώς την κυριότητα ο νικήσας υπερθεματιστής. Εξάλλου, λοιπά εμπράγματα δικαιώματα τρίτων, εκτός υποθήκης και προσημείωσης -π.χ. δουλείες όπως, κυρίως, η δουλεία οικήσεως- δεν αποσβένονται με τον πλειστηριασμό και άρα συνεχίζουν να βαρύνουν το ακίνητο. Κατά τούτο και τελικώς ο έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου είναι και αυτός απαραίτητος.
4. Σύνηθες, επίσης, φαινόμενο είναι το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο να «βαρύνεται» με ορισμένα ενοχικά δικαιώματα, όπως λ.χ. είναι αυτό της μίσθωσης. Πλέον, όμως, ο νομοθέτης προστατεύει τον νέο ιδιοκτήτη, δίνοντάς του το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση ακινήτου στο οποίο ασκείται επιχείρηση, όποτε και για όσο χρονικό διάστημα κι αν αυτή καταρτίστηκε. Τούτο, ωστόσο, δεν ισχύει για τις μισθώσεις ακινήτων όπου δεν ασκείται επιχείρηση και η κατάρτιση των οποίων αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας σε χρόνο προγενέστερο της κατάσχεσης.
5. Σημαντική είναι, επίσης, η επιβάρυνση που ενδέχεται να προκύψει από τα λεγόμενα «κρυφά βάρη» του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου, τα οποία το ακολουθούν και τελικώς βαρύνουν τον νέο ιδιοκτήτη.
Ενδεικτικά αναφέρω τις οφειλές από βάρη προβλέπονται και από άλλες διατάξεις (βλ. λ.χ. άρθρο 9 παρ. 6 ν. 2744/1999: «Οι καθολικοί ή ειδικοί διάδοχοι ιδιοκτητών ακινήτων, για τα οποία έχουν βεβαιωθεί οφειλές πάσης φύσεως υπέρ της Εταιρείας Ύδρευσης και Αποχέτευσης Πρωτεύουσας (Ε.ΥΔ.Α.Π. Α.Ε.), ευθύνονται αλληλεγγύως και εις ολόκληρον με τους δικαιοπαρόχους αυτών, για την πλήρη αποπληρωμή των οφειλών του ακινήτου προς την Ε.ΥΔ.Α.Π. Α.Ε»).
Ειδικά για τον φόρο κληρονομιάς, ωστόσο, κρίθηκε από τον Άρειο Πάγο (ΑΠ 12/1990) ότι οι υπερθεματιστές και κάτοχοι κληρονομιαίων ακινήτων δεν είναι αλληλεγγύως υπεύθυνοι με τους κληρονόμους και κληροδόχους για την πληρωμή του φόρου που βαρύνει αυτά.
Προκύπτει επομένως από τα παραπάνω ότι η συμμετοχή σε έναν πλειστηριασμό μπορεί μεν να δύναται να επιφέρει σημαντική ωφέλεια στον νέο ιδιοκτήτη, αποτελεί, όμως, πηγή αρκετών κινδύνων.