Πλειστηριασμός / e-Auction
Απόκτηση Ακινήτου από πλειστηριασμό με ελαχιστοποιημένους κινδύνους.
ΤΙ ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΠΡΟΣΦΕΡΟΥΜΕ...
Απόκτηση Ακινήτου από πλειστηριασμό
Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο
Έρευνα σχετικά με την ύπαρξη μίσθωσης του ακινήτου
Αξιολόγηση των νομικών κινδύνων που ελλοχεύουν
Δήλωση συμμετοχής στον πλειστηριασμό, κατάθεση της εγγυοδοσίας
Υποβολή προσφοράς και παρακολούθηση της πλειοδοτικής διαδικασίας
Καταχώριση-μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο
ΣΥΧΝΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ...
Απαντήσεις για τον Πλειστηριασμό.
Ο δικηγόρος μπορεί να βοηθήσει τον υποψήφιο ακόμα σε όλες τις διαδικασίες ακόμα και σε προγενέστερο στάδιο. Δηλαδή κατά την αναζήτηση του ακινήτου ενώ με τις κατάλληλες συμβουλές να προβεί στην ορθότερη επιλογή.
Για παράδειγμα είναι πολύ συχνό φαινόμενο να εκπλειστηριάζονται χωριστά τα ποσοστά συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου σε ένα ακίνητο (πχ. χωριστά το 50% και χωριστά το άλλο 50%) ή να εκπλειστηριάζεται χωριστά η ψιλή κυριότητα και χωριστά η επικαρπία.
Παράλληλα ζητήματα παρουσιάζονται όταν εκπλειστηριάζονται ταυτόχρονα περισσότερες οριζόντιες ιδιοκτησίες και αποθηκευτικοί χώροι, που όμως αποτελούν ενιαίο λειτουργικό όλον ως ακίνητο, με συνέπεια να μπορούν να δημιουργηθούν μεγάλα προβλήματα την επόμενη μέρα του πλειστηριασμού.
Η συμβουλευτική υποστήριξη σε όλη τη διαδικασία του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού είναι σημαντική για την αντιμετώπιση όλων των ζητημάτων που αναμένεται να ανακύψουν κατά τη δήλωση συμμετοχής στο συγκεκριμένο πλειστηριασμό, κατά την υποβολή των προσφορών αλλά και μετά την κατακύρωση του ακινήτου. Κατά την υποβολή της αίτησης συμμετοχής, ο δικηγόρος ορίζεται ως αντίκλητος, δηλ. ως εξουσιοδοτημένο πρόσωπο επικοινωνίας του υποψήφιου πλειοδότη.
Κρίσιμη είναι ακόμα η έρευνα και η ενημέρωση του εκάστοτε υποψηφίου για τις νομικές διαδικασίες που μπορεί να εκκρεμούν και να επηρεάζουν το κύρος του πλειστηριασμού (πχ. έλεγχος για τυχόν ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής).
Με την κατακύρωση του ακινήτου και την καταβολή του πλειστηριάσματος από τον υπερθεματιστή, ο τελευταίος μπορεί να αποκτήσει το ακίνητο ‘’καθαρό’’ όπως συχνά λέγεται, δηλ. απαλλαγμένο από τα βάρη (π.χ. υποθήκη).
Συγκεκριμένα, αντίθετα με ότι συμβαίνει στις συνήθεις αγοραπωλησίες, ο υπερθεματιστής έχει το δικαίωμα να ζητήσει την εξάλειψη οποιασδήποτε υποθήκης, προσημείωσης ή κατάσχεσης βάρυνε το ακίνητο πριν τον πλειστηριασμό, αποδεσμευόμενος από οποιαδήποτε σχετική ευθύνη.
Αυτό, ωστόσο, σε καμία περίπτωση δεν σημαίνει ότι ο υποψήφιος υπερθεματιστής μπορεί να παρακάμψει τον νομικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου, ο οποίος είναι απολύτως απαραίτητος και στην περίπτωση απόκτησης ενός ακινήτου μέσω της διαδικασίας του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού.
Κι αυτό διότι ελλοχεύουν άλλοι νομικοί κίνδυνοι που σχετίζονται με τα δικαιώματα τρίτων προσώπων επί του ακινήτου.
Για παράδειγμα, τα λοιπά εμπράγματα δικαιώματα (π.χ. δουλεία οίκησης), πέραν της υποθήκης και της προσημείωσης, δεν αποσβένονται με τον πλειστηριασμό αλλά εξακολουθούν να βαρύνουν το ακίνητο.
Επιπλέον, υπάρχει περίπτωση το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο να διεκδικείται από τρίτο πρόσωπο, ή να είναι αντικείμενο μακροχρόνιων δικαστικών διενέξεων, με αποτέλεσμα να ελλοχεύει ο κίνδυνος να αποκτήσει ο δυνητικός υπερθεματιστής το ακίνητο και στη συνέχεια τρίτος να το διεκδικήσει από αυτόν.
Είναι εξίσου πιθανό, το ακίνητο να έχει απαλλοτριωθεί και ο αγοραστής να μην αποκτήσει ποτέ κυριότητα σε αυτό.
Δηλαδή, ακριβώς επειδή ο πλειστηριασμός αποτελεί έναν παράγωγο τρόπο κτήσης (δηλαδή ο υπερθεματιστής το αποκτά από τον οφειλέτη και στην ουσία αποκτά το δικαίωμα που είχε ο οφειλέτης στο ακίνητο), στην περίπτωση που ο οφειλέτης δεν είχε πράγματι στην κυριότητά του το ακίνητο, αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει ακόμα και σε απώλεια της κυριότητας από τον αγοραστή-υπερθεματιστή.
Για το λόγο αυτό, η ενδελεχής έρευνα στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο κρίνεται απολύτως αναγκαία για την αποτελεσματική προστασία των συμφερόντων του υποψηφίου πλειοδότη.
Σύνηθες ζήτημα που μπορεί να ανακύψει και να απαιτεί συμβουλευτική υποστήριξη από δικηγόρο, είναι αυτό της μίσθωσης.
Οι μισθώσεις, πλην των άνω 9ετίας επαγγελματικών, δεν καταχωρούνται στο Υποθηκοφυλακείο.
Στην περίπτωση αυτή μίσθωσης ακινήτου όπου δεν ασκείται επιχείρηση, ο υπερθεματιστής δεν μπορεί να αποβάλλει το μισθωτή, εφόσον η μίσθωση καταρτίστηκε σε χρόνο προγενέστερο της κατάσχεσης, με αποτέλεσμα να υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του εκμισθωτή.
Ωστόσο, εάν η μίσθωση καταρτίστηκε σε χρόνο μεταγενέστερο της κατάσχεσης, ο υπερθεματιστής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση σε προθεσμία ενός μήνα από τη μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης.
Με την καταγγελία αυτή η μίσθωση λύεται σε δύο μήνες.
Ειδικά για ακίνητο μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης προβλέπεται ότι ο υπερθεματιστής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο δύο μηνών από την καταγγελία.
Στην περίπτωση δηλαδή της επαγγελματικής μίσθωσης ο νέος κτήτορας του ακινήτου δεν υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μίσθωση, όπως συμβαίνει με τη μίσθωση κατοικίας, αλλά έχει τη δυνατότητα μετά την πάροδο δύο μηνών να εκτελέσει άμεσα την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης κατά του μισθωτή και να τον αποβάλει από το μίσθιο
- Αναζήτηση ακινήτου για λογαριασμό του Πελάτη
- Συμβουλευτική υποστήριξη κατά το στάδιο της αναζήτησης του ακινήτου
- Έρευνα σχετικά με την ύπαρξη μίσθωσης του ακινήτου
- Δήλωση συμμετοχής στον πλειστηριασμό, κατάθεση της εγγυοδοσίας
- Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο
- Αξιολόγηση των νομικών κινδύνων που ελλοχεύουν
- Υποβολή προσφοράς και παρακολούθηση της πλειοδοτικής διαδικασίας με διαρκή έλεγχο των τεκταινόμενων
- Καταχώριση- μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο
Προκειμένου να συμμετάσχετε στη διαδικασία του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού θα πρέπει να καταβάλλετε ως εγγυοδοσία ποσό που αντιστοιχεί στο 30% της τιμής πρώτης προσφοράς.
Η καταβολή της εγγύησης θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί τρεις εργάσιμες μέρες πριν την ορισθείσα ημέρα του πλειστηριασμού, πρακτικά δηλαδή την τελευταία Παρασκευή πριν την Τετάρτη ή Πέμπτη που διενεργείται ο πλειστηριασμός
Το ποσό κατατίθεται σε ειδικό επαγγελματικό λογαριασμό που τηρεί ο υπάλληλος του πλειστηριασμού (δηλ. ο συμβολαιογράφος).
Εφόσον τελικά το ακίνητο δεν κατακυρωθεί σε εσάς, το ποσό που είχατε καταβάλλει ως εγγύηση συμμετοχής επιστρέφεται στο λογαριασμό σας από το συμβολαιογράφο.
Η χρονική διάρκεια του πλειστηριασμού, ορίζεται εκ του νόμου σε 4 ώρες.
Παρ' όλα αυτά δίνεται δυνατότητα παράτασης αυτής της χρονικής διάρκειας κατά 5 λεπτά στην περίπτωση κατά την οποία υπάρχει προσφορά κατά τη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού της κανονικής χρονικής διάρκειας του 4ώρου.
Αν κατά τη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού της επιπλέον χρονικής διάρκειας του 5λέπτου δεν υποβληθεί προσφορά τότε ο πλειστηριασμός θεωρείται λήξας.
Αν όμως υποβληθεί προσφορά τότε δίνεται εκ νέου παράταση 5λεπτών, με την ίδια τερματική συνθήκη.
Ο μέγιστος συνολικός αριθμός παρατάσεων ο οποίος μπορεί να δοθεί είναι 24, ήτοι 2 ώρες μετά το πέρας της αρχικά ορισμένης χρονικής στιγμής λήξης της κανονικής χρονικής διάρκειας του 4ώρου.
Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως η τερματική συνθήκη εκάστου 5λέπτου διατηρείται ως εξής:
- Αν κατά τη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού της επιπλέον χρονικής διάρκειας του 5λέπτου δεν υποβληθεί προσφορά τότε ο πλειστηριασμός θεωρείται λήξας
- Αν όμως υποβληθεί προσφορά τότε δίνεται εκ νέου παράταση 5λεπτών, με την ίδια τερματική συνθήκη.
- Στο 24 πεντάλεπτο, 2 ώρες μεταγενέστερα της χρονικής στιγμής λήξης, ακόμα και αν υπάρξει προσφορά στη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού, δεν δίνεται επιπλέον παράταση και ο πλειστηριασμός θεωρείται λήξας.
Από τα παραπάνω αντιλαμβάνεται κανείς ότι η διαδικασία της πλειοδοσίας είναι αρκετά αγχωτική για το μέσο χρήστη, καθώς απαιτούνται γρήγορα αντανακλαστικά, εμπειρία και εξοικείωση.
Για το λόγο αυτό, και προκειμένου ο μέσος πλειοδότης να αισθανθεί ασφάλεια κατά τη διάρκεια της διαδικασίας, είναι συνετό να απευθυνθεί σε εξειδικευμένο δικηγόρο, ο οποίος θα του παρέχει τα απαραίτητα εχέγγυα για τη διασφάλιση των συμφερόντων του.
Πρόκειται για μία δυνατότητα που παρέχει ο νόμος και που δεν είναι ευρέως γνωστή.
Ο δικαστικός επιμελητής που συντάσσει την έκθεση κατάσχεσης οφείλει να καταθέσει στον υπάλληλο του πλειστηριασμού (δηλ. στο συμβολαιογράφο που διενεργεί τον πλειστηριασμό), σημείωμα στο οποίο θα ορίζονται οι ημέρες και ώρες επίσκεψης για τους πιθανούς πλειοδότες του ακινήτου, το αργότερο επτά ημέρες πριν από την ημέρα του πλειστηριασμού.
Η επίσκεψη του ενδιαφερόμενου πλειοδότη πραγματοποιείται με τη συνοδεία δικαστικού επιμελητή.
- το φόρο μεταβίβασης στην αρμόδια ΔΟΥ, που υπολογίζεται σε 3% επί της αξίας του τιμήματος. Σε αυτό προστίθεται ποσοστό 3% επί του φόρου μεταβίβασης υπέρ του οικείου Δήμου.
- την αμοιβή του συμβολαιογράφου, που υπολογίζεται αναλογικά επί της αξίας της συναλλαγής, και συγκεκριμένα 0,8% έως τις 120.000 ευρώ, ενώ για άνω από αυτό το ποσό η αναλογική αμοιβή μειώνεται σταδιακά. Στην αμοιβή του συμβολαιογράφου θα προστεθεί ΦΠΑ ύψους 24%.
15
ΧΡΟΝΙΑ ΕΜΠΕΙΡΙΑΣ
5000
ΙΚΑΝΟΠΟΙΗΜΕΝΟΙ ΠΕΛΑΤΕΣ
3000+
ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ
6
ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ - ΣΥΜΒΟΥΛΟΙ
Η εξειδικευμένη γνώση και εμπειρία για την αγορά ακινήτου μέσω e-auction είναι απαραίτητη καθιστώντας βατή, απλοποιημένη και ασφαλή διαδικασία.
Είτε πρόκειται για ένα διαμέρισμα είτε για πολυώροφη οικοδομή ή ξενοδοχειακή μονάδα, μπορούμε να εξυπηρετήσουμε καθοριστικά και με απόλυτη ασφάλεια και διαφάνεια επί της διαδικασίας.Το γραφείο μας έχει μεγάλη εμπειρία στις αγοραπωλησίες ακινήτων και ειδικότερα μέσω πλειστηριασμών
Αναλαμβάνει για λογαριασμό ιδιωτών και εταιριών το σύνολο της διαδικασίας της έρευνας, ελέγχου και συμμετοχής στη διαδικασία των πλειστηριασμών.ΝΟΜΙΚΑ ΝΕΑ..
Ενημερωθείτε για επικείμενες αλλαγές
Οι παγίδες της αγοράς ακινήτου σε αναγκαστικό πλειστηριασμό
Σε κάθε περίπτωση και πριν από 8 χρόνια, υπό καθεστώς πλειστηριασμών στα ειρηνοδικεία, αλλά και σήμερα υπό καθεστώς ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, οι κίνδυνοι για τον υπερθεματιστή στη διαδικασία παραμένουν. Όσο χαμηλή και αν είναι η τιμή κατακύρωσης, ο νέος ιδιοκτήτης δεν είναι σε θέση εκείνη τη στιγμή να γνωρίζει αν τελικώς έχει αποκτήσει με ασφάλεια την κυριότητα του ακινήτου ή απλώς έθεσε σε κίνδυνο τα κεφάλαιά του.
Συχνά διαβάζεται στο διαδίκτυο ότι η συνδρομή ενός δικηγόρου κατά τη διαδικασία της πλειοδοσίας σε έναν πλειστηριασμό αποτελεί περιττή σπατάλη χρημάτων (βλ. σχετικό χωρίο από ιστοσελίδα εταιρείας συμβούλων ακινήτων: «Συμπέρασμα ΔΕΝ ΕΧΕΤΕ ΝΟΜΙΚΑ ΕΞΟΔΑ, δεν χρειάζεστε δικηγόρο όταν αγοράζετε από πλειστηριασμό, βέβαια αν θέλετε ΝΑ ΞΟΔΕΨΕΤΕ ΤΑ ΧΡΗΜΑΤΑ ΣΑΣ, ΕΧΕΤΕ ΚΑΘΕ ΔΙΚΑΙΩΜΑ»).
Ωστόσο αυτή η αντίληψη είναι παντελώς λανθασμένη και επικίνδυνη:
1. Κατ’ αρχάς, στη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης ακινήτου, το μείζον ζήτημα δεν είναι το αν το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο φέρει βάρη ή όχι, καθότι για να έχει φτάσει μέχρι τον πλειστηριασμό είναι αρκετά πιθανόν ότι θα φέρει, αλλά το αν η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης έχει διενεργηθεί νόμιμα, ούτως ώστε να αποκλειστεί κάθε σοβαρή πιθανότητα ανακοπής προς ακύρωση πράξεων εκτέλεσης.
Στην περίπτωση, δηλαδή, που η διαδικασία δεν έχει λάβει χώρα όπως απαιτεί ο νόμος, η τελική πράξη κατακύρωσης του ακινήτου κινδυνεύει από ακύρωση κατόπιν ανακοπής του οφειλέτη-παλαιού ιδιοκτήτη.
Ακόμα δηλ. και μετά το πέρας του πλειστηριασμού και την καταβολή του πλειστηριάσματος, ο πλειστηριασμός μπορεί να ακυρωθεί, με αποτέλεσμα να απολεσθεί η κυριότητα του ακινήτου και ο νικήσας υπερθεματιστής να αναγκαστεί να αναμειχθεί σε έναν πολυετή δικαστικό αγώνα, με σκοπό να του επιστραφεί το καταβληθέν κεφάλαιο.
Ανάγλυφο παράδειγμα της τυπικότητας της διαδικασίας αποτελεί πρόσφατη απόφαση (Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών 1057/2019), όπου το δικαστήριο ακύρωσε την κατασχετήρια έκθεση, με αποτέλεσμα να καθίσταται ακυρωτέος και ο πλειστηριασμός, λόγω του ότι είχε οριστεί ημερομηνία πλειστηριασμού πριν το 7μηνο από την ημέρα της κατάσχεσης. Τα ελαττώματα τα οποία μπορούν να εμφιλοχωρήσουν σε έναν πλειστηριασμό είναι αρκετά σε αριθμό και σχετικώς έχουν γραφεί πολυσέλιδα συγγράμματα στον χώρο της νομικής επιστήμης, τα οποία ασχολούνται αποκλειστικά με αυτά τα ζητήματα.
2. Παράλληλα, ο οφειλέτης είναι πιθανόν να έχει ασκήσει ήδη ένδικα βοηθήματα κατά πράξεων εκτέλεσης ή και κατά του ίδιου του εκτελεστού τίτλου. Ενδέχεται να έχει ήδη στραφεί κατά της διαταγής πληρωμής ή της τελεσίδικης απόφασης βάσει των οποίων επισπεύσθηκε ο πλειστηριασμός χωρίς, όμως, να έχει πετύχει την αναστολή της εκτέλεσης. πιθανόν μετά τον πλειστηριασμό λ.χ. να ακυρωθεί τελικώς η διαταγή πληρωμής και εφόσον έχουν ασκηθεί ανακοπές κατά της έκθεσης κατάσχεσης και κατακύρωσης, η ακυρότητα αυτή να συμπαρασύρει σε ακυρότητα και τον ίδιο τον πλειστηριασμό.
3. Επίσης, ο υποψήφιος πλειοδότης πρέπει να έχει υπόψη του ότι η μεταβίβαση ακινήτου δια αναγκαστικού πλειστηριασμού δεν συνιστά πρωτότυπο αλλά παράγωγο τρόπο κτήσης της ιδιοκτησίας. Με άλλα λόγια, ακόμα και να είναι έγκυρος ο διεξαχθείς πλειστηριασμός, ο τελευταίος δεν είναι ικανός να συντελέσει στη μεταβίβαση κυριότητας στον υπερθεματιστή, εφόσον το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο δεν άνηκε στην ιδιοκτησία του οφειλέτη, δηλ. εφόσον έλειπε η εξουσία διάθεσης του τελευταίου.
Σε αυτή την περίπτωση, ο πραγματικός ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει αγωγή διεκδίκησης του ακινήτου μέσα σε πέντε έτη από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης του ακινήτου, με πιθανό αποτέλεσμα να απολέσει τελικώς την κυριότητα ο νικήσας υπερθεματιστής. Εξάλλου, λοιπά εμπράγματα δικαιώματα τρίτων, εκτός υποθήκης και προσημείωσης -π.χ. δουλείες όπως, κυρίως, η δουλεία οικήσεως- δεν αποσβένονται με τον πλειστηριασμό και άρα συνεχίζουν να βαρύνουν το ακίνητο. Κατά τούτο και τελικώς ο έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου είναι και αυτός απαραίτητος.
4. Σύνηθες, επίσης, φαινόμενο είναι το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο να «βαρύνεται» με ορισμένα ενοχικά δικαιώματα, όπως λ.χ. είναι αυτό της μίσθωσης. Πλέον, όμως, ο νομοθέτης προστατεύει τον νέο ιδιοκτήτη, δίνοντάς του το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση ακινήτου στο οποίο ασκείται επιχείρηση, όποτε και για όσο χρονικό διάστημα κι αν αυτή καταρτίστηκε. Τούτο, ωστόσο, δεν ισχύει για τις μισθώσεις ακινήτων όπου δεν ασκείται επιχείρηση και η κατάρτιση των οποίων αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας σε χρόνο προγενέστερο της κατάσχεσης.
5. Σημαντική είναι, επίσης, η επιβάρυνση που ενδέχεται να προκύψει από τα λεγόμενα «κρυφά βάρη» του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου, τα οποία το ακολουθούν και τελικώς βαρύνουν τον νέο ιδιοκτήτη.
Ενδεικτικά αναφέρω τις οφειλές από βάρη προβλέπονται και από άλλες διατάξεις (βλ. λ.χ. άρθρο 9 παρ. 6 ν. 2744/1999: «Οι καθολικοί ή ειδικοί διάδοχοι ιδιοκτητών ακινήτων, για τα οποία έχουν βεβαιωθεί οφειλές πάσης φύσεως υπέρ της Εταιρείας Ύδρευσης και Αποχέτευσης Πρωτεύουσας (Ε.ΥΔ.Α.Π. Α.Ε.), ευθύνονται αλληλεγγύως και εις ολόκληρον με τους δικαιοπαρόχους αυτών, για την πλήρη αποπληρωμή των οφειλών του ακινήτου προς την Ε.ΥΔ.Α.Π. Α.Ε»).
Ειδικά για τον φόρο κληρονομιάς, ωστόσο, κρίθηκε από τον Άρειο Πάγο (ΑΠ 12/1990) ότι οι υπερθεματιστές και κάτοχοι κληρονομιαίων ακινήτων δεν είναι αλληλεγγύως υπεύθυνοι με τους κληρονόμους και κληροδόχους για την πληρωμή του φόρου που βαρύνει αυτά.
Προκύπτει επομένως από τα παραπάνω ότι η συμμετοχή σε έναν πλειστηριασμό μπορεί μεν να δύναται να επιφέρει σημαντική ωφέλεια στον νέο ιδιοκτήτη, αποτελεί, όμως, πηγή αρκετών κινδύνων.
Προφανώς, υπό το ανωτέρω συνοπτικά περιγραφόμενο καθεστώς δεν μπορούμε να προσδοκούμε σε υγιείς πλειοδοσίες, οι οποίες να παρέχουν ασφάλεια δικαίου. Ούτε η ηλεκτρονική διεξαγωγή των πλειστηριασμών έλυσε τελικά τα παραπάνω ζητήματα. Εισήγαγε μεν τη διαφάνεια στη διαδικασία, αλλά έχει προκαλέσει και ορισμένα νέα προβλήματα (όπως π.χ. αυτό της λανθασμένης εισαγωγής ποσού στο σύστημα, το οποίο και δεσμεύει τον υπερθεματιστή, χωρίς να μπορεί ευχερώς να διορθωθεί -βλ. λ.χ. υπ΄αριθμ. 7017/2018 απόφαση Πρωτοδικείου Αθηνών που απορρίπτει ανακοπή του υπερθεματιστή κατά του πλειστηριασμού λόγω του ότι αντί για 309.033€ πληκτρολόγησε το εσφαλμένο 3.090.330€).
πηγή: euro2day
Τι αλλάζει στον πλειστηριασμό;
Με στόχο τις ταχύτερες διαδικασίες στους πλειστηριασμούς και την αποσυμφόρηση των δικαστηρίων, στο πλαίσιο του νέου πτωχευτικού νόμου και στην παροχή δεύτερης ευκαιρίας, προβλέπεται ένας αυτοματοποιημένος μηχανισμός μείωσης της αρχικής τιμής όταν οι δύο πρώτοι πλειστηριασμοί δεν αποβούν γόνιμοι. Επίσης, προβλέπεται η διεκδίκηση από περισσότερους από έναν αγοραστές προκειμένου να ενισχυθεί η ζήτηση και να καρποφορούν πλειστηριασμοί για ακίνητα μεγάλης αξίας.
Ειδικότερα, όταν οι δύο πρώτοι πλειστηριασμοί αποβούν άκαρποι, τότε διενεργείται νέος εντός 40 ημερών με αρχική τιμή στο 80% της προηγούμενης. Αν και πάλι αποβεί άγονος τότε διενεργείται νέος σε 30 ημέρες, στο 65% της αρχικής τιμής. Αν δεν υπάρξει αποτέλεσμα τότε θα απαιτηθεί δικαστική απόφαση.
Επίσης, οι νέες διατάξεις του Κώδικα Ποινικής Δικονομίας προβλέπει την περίπτωση της συνεκδίκησης, δηλαδή στη διεκδίκηση ενός ακινήτου από περισσότερους από έναν νέους ιδιοκτήτες στις περιπτώσεις ακινήτων μεγάλης αξίας.
Πρόκειται για δύο μεγάλες αλλαγές, στο πλαίσιο του νέου πτωχευτικού κώδικα, του οποίου στόχος είναι η ταχύτατες διαδικασίες είτε για ρύθμιση είτε για πτώχευση και δεύτερη ευκαιρία, με ηλεκτρονικό και αυτοματοποιημένο τρόπο. Σήμερα, στην ηλεκτρονική πλατφόρμα πλειστηριασμών έχουν αναρτηθεί περισσότεροι από 95.000 πλειστηριασμοί, ύστερα από περισσότερο από ένα έτος πλήρους αναστολής λόγω της πανδημίας.
Για τις αλλαγές του κώδικα θα πρέπει οι αιτήσεις και οι διαδικασίες να περνούν μέσα από την ηλεκτρονική πλατφόρμα της Ειδικής Γραμματείας Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, καθώς μόνο από εκεί εκδίδεται η βεβαίωση περί ευάλωτου δανειολήπτη ώστε να εξαιρεθεί από την κατάσχεση και τον πλειστηριασμό ή να περάσει στη διαδικασία της πτώχευσης και να ενεργοποιηθεί η απόκτηση και επαναμίσθωση του ακινήτου στον πρώην ιδιοκτήτη-δανειολήπτη μέσα από τον οργανισμό που θα έχει δημιουργηθεί μέχρι τα μέσα του 2022. Ο νέος νόμος περιγράφει με λεπτομέρεια την έννοια του ευάλωτου δανειολήπτη, ανάλογα με την οικονομική και οικογενειακή κατάσταση. Ένα εύκολο κριτήριο που ισχύει σε όλες τις περιπτώσεις είναι το εάν δικαιούται το σημερινό στεγαστικό επίδομα. Αν όχι, τότε σίγουρα δεν θεωρείται ευάλωτος δανειολήπτης.
πηγή: capital
οι εκποιήσεις κρύβουν συνήθως κινδύνους.
Με τους πλειστηριασμούς ακινήτων να έχουν επανεκκινήσει ύστερα από ένα διάλειμμα λόγω της πανδημικής κρίσης, όσοι διαθέτουν ρευστότητα αξιολογούν τη συμμετοχή τους σε κάποιον δημόσιο ηλεκτρονικό πλειοδοτικό διαγωνισμό.
Όπως αναφέρει στο Capital.gr ο διευθύνων σύμβουλος της Athanasiou Real Estate Services, οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί e-auction μπορεί να κρύβουν παγίδες. "Ο υποψήφιος αγοραστής δεν διαθέτει τη δυνατότητα να επισκεφθεί το ακίνητο, το οποίο, σε πολλές περιπτώσεις, είναι σε κακή ή ιδιαίτερα κακή κατάσταση, απαιτώντας σημαντικές δαπάνες για εργασίες ανακαίνισης", Επίσης, όχι σπάνια, τα σπίτια που βγαίνουν στο σφυρί εμφανίζουν σημαντικές πολεοδομικές παραβάσεις, οι οποίες απαιτούν τη νομιμοποίησή τους, διαδικασία αρκετά κοστοβόρα. "Δεν πρέπει να λησμονούμε ότι με τη λήξη της προθεσμίας υπαγωγής στις 30 Σεπτεμβρίου σημαντικός αριθμός ακινήτων δεν θα μπορεί να νομιμοποιηθεί" τονίζει ο κ. Αθανασίου. Δεν λείπουν ακόμη οι περιπτώσεις όπου ορισμένες πολεοδομικές παραβάσεις δεν τακτοποιούνται, όπως η καταπάτηση κοινόχρηστου χώρου με αποτέλεσμα ο ιδιοκτήτης να μην έχει τη δυνατότητά μεταβίβασης του προβληματικού ακινήτου.
Σε μία κατοικία που αγοράζει κάποιος μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού συνεχίζει να ισχύει η μισθωτική σχέση. Αντίθετα, στα επαγγελματικά ακίνητα για ορισμένες κατηγορίες επιτηδευματιών αυτό δεν ισχύει. Προς αποφυγή των παγίδων, απαιτείται να πραγματοποιείται πάντοτε νομικός έλεγχος διότι ο πλειστηριασμός εγκυμονεί πολλούς κινδύνους, όπως η διαδικασία της ανακοπής, που μπορεί να έχει ορίζοντα έως 10 χρόνων.
Συνήθεις είναι οι περιπτώσεις όπου οι υποψήφιοι υπερθεματιστές χάνουν την εγγυητική επιστολή διότι λόγω απειρίας ή πίεσης χρόνου, κατά τη διαδικασία προσθέτουν εσφαλμένα ένα μηδέν παραπάνω (π.χ. 900.000 ευρώ έναντι 90 χιλ.).
πηγή: capital